Исключение объекта из перечней объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости.
Помогаем собственникам зданий и помещений исключить объект из перечня, если он включен туда без оснований.
Проверить объект
Если объект есть в перечне, мы скажем, есть ли основания для исключения.
для проверки критериев
и сооружения
пересчета налога
вывод по номеру
О чем здесь
В 82 регионах России из 89 утверждены перечни объектов капитального строительства, налог с которых считают из кадастровой стоимости для юридических лиц (а для физлиц налог на объекты в перечне повышенный). Мы проверяем, соответствует ли объект критериям перечня, есть ли основания для исключения и что выгоднее: спорить с перечнем, снижать кадастровую стоимость или использовать другой способ защиты.
Когда включение в перечень можно оспаривать
Когда объект включают в перечень, налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость. Размер налога определяют региональные и местные власти. Чаще всего он составляет 2% от кадастровой стоимости.
Но само включение в перечень не всегда законно: объект может не быть торговым центром, административно-деловым центром, офисным помещением, объектом общепита или бытового обслуживания.
Если объект можно исключить из перечня, это часто эффективнее, чем спорить только о размере кадастровой стоимости.
Для каких объектов подходит услуга
Услуга подходит для объектов капитального строительства. ОКС — это здание, помещение или сооружение, сведения о котором содержатся в ЕГРН.
Здания
Которые включили в перечень как административно-деловые или торговые центры.
Помещения
Которые включили как офисные, торговые, используемые под общепит или бытовое обслуживание.
Склады и производство
Объекты, которые попали в перечень из-за формального назначения, наименования или ошибки в документах.
Смешанные объекты
Где фактическое использование отличается от того, что указал уполномоченный орган.
Главный вопрос простой: действительно ли объект соответствует критериям статьи 378.2 НК РФ. Если не соответствует, его нужно исключать из перечня.
Когда есть шанс исключить объект
Основания появляются не из-за самого желания платить меньше. Основания появляются тогда, когда объект включили в перечень без достаточной правовой или фактической базы.
| Ситуация | Что проверяем |
|---|---|
| Объект используется как склад, цех, производство или техническое помещение | Является ли объект по документам офисным, торговым, общепитом или бытовым обслуживанием |
| В здании есть офисы или магазины, но они занимают небольшую часть площади | Достигает ли профильное использование установленного порога |
| В ЕГРН указано общее или спорное наименование | Можно ли из него делать вывод о торговом или офисном назначении |
| Земельный участок имеет широкий или неоднозначный вид разрешенного использования | Достаточно ли этого для включения здания в перечень |
| Орган исходил из старых технических документов | Соответствуют ли они текущему состоянию объекта |
| Помещение включили по аналогии с соседними помещениями или всем зданием | Есть ли самостоятельные основания именно по вашему объекту |
Ключевой критерий для многих споров — не формальная вывеска и не предположение органа, а документы и фактическое использование объекта.
Чем исключение отличается от снижения кадастровой стоимости
Спор о размере стоимости
Нужно доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной стоимости объекта.
Спор о самом режиме налогообложения
Нужно доказать, что объект вообще не должен находиться в специальном перечне.
Поэтому сначала разумно проверить именно исключение. Если объект не соответствует критериям статьи 378.2 НК РФ, спор о кадастровой стоимости будет уже вторым вариантом, на случай если исключение невозможно.
Пример: кадастровая стоимость здания может быть формально не завышена. Но если здание ошибочно включили в перечень, проблема не в размере стоимости, а в самом режиме расчета налоговой базы.
Что мы делаем
Мы не ограничиваемся простой проверкой по названию объекта. Для исключения из перечня нужно собрать доказательства и показать, почему объект не подпадает под критерии статьи 378.2 НК РФ.
Смотрим историю включения
В какие годы объект включали, каким актом это утверждали и по какому основанию он мог попасть в перечень.
Изучаем ЕГРН и технические документы
Проверяем назначение, наименование, площадь, состав помещений, вид разрешенного использования земельного участка и историю изменений.
Анализируем фактическое использование
Смотрим, как объект реально используется: склад, производство, офис, торговля, сервисная зона, общепит, бытовое обслуживание или смешанный формат.
Определяем правовую позицию
Формулируем, какие критерии не выполнены и какие доказательства это подтверждают.
Готовим обращение
Требуем исключить объект из перечня в досудебном порядке.
Идем в суд при отказе
Готовим заявление, доказательства, пояснения, участвуем в заседаниях и добиваемся исключения объекта из перечня.
Какие документы нужны для предварительного анализа
Для первого вывода достаточно кадастрового номера. По нему можно проверить объект в перечнях и увидеть общую картину. Для полноценной работы обычно нужны:
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Выписка ЕГРН | Проверяем назначение, площадь, кадастровую стоимость и актуальные сведения |
| Технический план или технический паспорт | Смотрим состав помещений и их назначение |
| Поэтажные планы и экспликации | Проверяем площади офисов, торговли, общепита и иных зон |
| Договоры аренды | Показывают, кто и как использует помещения |
| Фотографии и видеоматериалы | Подтверждают фактическое использование |
| Документы о производственной, складской или иной деятельности | Помогают доказать, что объект не является профильным для перечня |
Если документов пока нет, проверку все равно можно начать по кадастровому номеру.
Что дает исключение из перечня
Если объект исключают из перечня, у собственника появляется основание пересчитать налоговые платежи по объекту за последние 3 налоговых периода.
Если собственник применяет УСН, то налог на имущество не платит. Если ОСНО — то платит по среднегодовой стоимости; прошлые периоды с момента исключения также пересчитываются.
Практический эффект зависит от региона, ставки, кадастровой стоимости, системы налогообложения и периода, за который можно применить результат.
Мы заранее считаем экономический смысл спора. Если расходы на работу выше ожидаемой выгоды, мы прямо скажем об этом до заключения договора.
Сроки
Предварительный вывод по кадастровому номеру можно дать быстро: обычно достаточно одного рабочего дня. Дальше срок зависит от региона, документов и позиции уполномоченного органа.
| Этап | Срок |
|---|---|
| Первичная проверка | 1 рабочий день |
| Сбор и анализ документов | 1-2 недели |
| Досудебное обращение | 2-6 недель |
| Судебное оспаривание | обычно несколько месяцев |
Главное — не ждать начислений и требований от налогового органа. Чем раньше проверить объект, тем проще собрать доказательства и выбрать правильный способ защиты.
Почему стоит начинать с проверки перечня
Собственники часто сразу думают о снижении кадастровой стоимости. Но для зданий и помещений, включенных в перечень, сначала нужно ответить на другой вопрос: законно ли сам объект оказался в перечне.
Если включение незаконно, спор о перечне может дать более точный результат. Вы не доказываете, что объект стоит дешевле. Вы доказываете, что вообще не должны платить за него по кадастровой стоимости.
Услуга подходит собственникам коммерческой и промышленной недвижимости, если объект включили в перечень и из-за этого выросла налоговая нагрузка.
Частые вопросы
Если объект уже включен в перечень, его реально исключить?
Да, если объект не соответствует критериям статьи 378.2 НК РФ или орган допустил ошибку при включении. Но перспективу нужно оценивать по документам и фактическому использованию.
Если в здании есть офис, объект автоматически остается в перечне?
Нет. Нужно смотреть площадь, назначение помещений, фактическое использование и то, какие признаки применил уполномоченный орган. Само наличие офиса еще не всегда решает спор.
Если объект называется «административное здание», это конец?
Нет. Наименование важно, но его нужно оценивать вместе с ЕГРН, техническими документами, видом разрешенного использования земельного участка и фактическим использованием.
Что лучше: исключать из перечня или снижать кадастровую стоимость?
Сначала нужно проверить исключение. Если объект не должен быть в перечне, это отдельное и часто более сильное основание. Если исключить нельзя, тогда имеет смысл оценивать снижение кадастровой стоимости.
Можно ли вернуть переплату?
Возможность возврата зависит от периода, результата спора, порядка применения судебного акта и налоговой ситуации по объекту. Это нужно проверять отдельно после анализа документов.
Проверьте объект по кадастровому номеру
Мы проверим, есть ли объект в перечнях, посмотрим историю включения и дадим предварительный вывод: есть ли смысл заниматься исключением. Если исключение невозможно, предложим другой вариант: снижение кадастровой стоимости, проверку налогового расчета или анализ документов по объекту.